זיהום קרקע כפגם נסתר בעסקת מקרקעין

עו"ד איל עופר, ראש תחום איכות סביבה וקיימות, משרד תדמור לוי ושות'

עו"ד אייל עופר, ראש תחום איכות סביבה וקיימות,משרד תדמור לוי ושות'

לפי סקר שהוכן עבור משרדי האוצר והגנת הסביבה, בישראל יש כ-23,000 מוקדים של קרקע מזוהמת. מוקדי זיהום הקרקע מצויים בעיקר, אך לא רק, באזורי תעשייה, תחנות דלק, בסיסי צבא, או מקומות ששימשו ככאלו בעבר. 

זיהום קרקע בנכס מקרקעין מיד מעלה שאלות מהותיות כמו מידת אחריותו של המוכר בגילוי הזיהום מחד גיסא, אל מול היקף הבדיקות שהיה על הקונה לבצע, מאידך גיסא. התשובות לשאלות אלו מסתכמות בעלויות שלעתים עלולות להאמיר למיליוני ₪, בהתאם להיקף ואופי הזיהום.¹

זיהום קרקע בנכס מקרקעין מיד מעלה שאלות מהותיות כמו מידת אחריותו של המוכר בגילוי הזיהום מחד גיסא, אל מול היקף הבדיקות שהיה על הקונה לבצע, מאידך גיסא. התשובות לשאלות אלו מסתכמות בעלויות שלעתים עלולות להאמיר למיליוני ₪, בהתאם להיקף ואופי הזיהום.

בפסק דין שניתן בשנה האחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בתל-אביב להכריע מי מהצדדים יישא בעלויות ניקוי הזיהום בסך של כ-4.5 מיליון ₪. באותו עניין, חברה מכרה נכס שבו קרקע מזוהמת מבלי שגילתה אודות הזיהום לחברה הרוכשת. במרכז פסק הדין עמדו השאלות: האם זיהום קרקע מהווה "פגם נסתר", כזה שמקים חובת דיווח לפני ביצוע המכירה, והאם המוכרת ידעה, או חשוב מכך, האם היה עליה לדעת על זיהום הקרקע.²

בפסק הדין הבהיר בית המשפט כי על מוכר נכס מוטלת חובת גילוי רחבה אודות פגמים נסתרים, כמו זיהום קרקע. חובה זו לא דורשת ידיעה ממשית על הזיהום, ודי ברשלנות על מנת לקבוע שהמוכר חייב באחריות מלאה כלפי הקונה.

על אף האמור, במקרה זה קבע בית המשפט כי המוכרת לא הייתה הגורם שהביא לזיהום הקרקע, אלא הבעלים הקודם של הנכס. לכן נקבע כי לא היה על המוכרת לדעת בהכרח אודות זיהום הקרקע ויש לצמצם באחריותה כלפי הרוכשת. בנוסף, הסכם המכר כלל התחייבות של הרוכשת לבצע בדיקות ולרכוש את הנכס במצבו as is, משכך האחריות לביצוע בדיקות לגילוי זיהום הקרקע מוטלת עליה. משכך קבע בית המשפט כי על אף שזיהום קרקע הוא נושא מורכב שדורש מומחיות רבה, היה על הרוכשת לבצע בדיקות סבירות שהיו מגלות את זיהום הקרקע טרם הרכישה.

בית המשפט מתח ביקורת על השיהוי שנקטה הרוכשת בהגשת התביעה וקבע כי היה עליה להודיע על הזיהום מיד עם גילויו, כפי שמתחייב מחוק המכר.

בהתחשב בקביעות בית המשפט בפסק דין זה ובעליית המודעות לנושאי איכות הסביבה בכלל ולזיהום קרקע בפרט, מומלץ לכל רוכש מקרקעין לבצע בדיקות מקיפות טרם ביצוע העסקה, ואם יש חשד לזיהום הקרקע, יש לדווח עליו באופן מידי.

עו"ד איל עופר
הכותב הוא ראש תחום דיני איכות הסביבה וקיימות במשרד תדמור לוי ושות'. המשרד משתתף בכנס סביבה 2050, העוסק בין היתר בנושא זיהום הקרקעות בישראל.

¹ ד"ר י. מייסון וד"ר ג. פלצור "סקירת מנגנוני המימון בהצעת החוק לשיקום קרקעות מזוהמות בישראל" אקולוגיה וסביבה 2(4), 304-305, (2011).
² ת"א (מחוזי ת"א) 23501-10-15 יהודה יצוא ויבוא בע"מ נ' אמפא בע"מ (פורסם בנבו, 27.12.2019).

 

אולי יעניין אותך גם

נצר השרון: לקראת פינוי חטיבת קרקע מבוקשת באזור המרכז

בקרקע אשר שימשה עשרות שנים את מפעלי התעשיה הצבאית, נצר השרון מבצעת הליך לצורך טיפול ופינוי חומרים מזוהמים ונפיצים...

קיימות בפיננסיים: על רווח, רווחה, וזן חדש של רגולציה סביבתית

גל תמיר, רכז מדיניות רגולציה, אגף מדיניות ואסטרטגיה, המשרד להגנת הסביבה

אם נסכם למעלה מיובל של התפתחות האסדרה (הרגולציה) הסביבתית, ניתן לומר שהיא התמקדה עד לאחרונה בצד הריאלי של הכלכלה...

דבר מנהלת התוכן, ד"ר מיקי הרן

ד"ר מיקי הרן, מנהלת התוכן ומנכ"לית המשרד להגנ"ס לשעבר

כנס "סביבה 2050" הוא כנס מרכזי וחשוב בנושאי כלכלה ואיכות הסביבה ומתקיים מדי שנה זו הפעם ה-19 ובשונה משנים קודמות ישודר השנה במספר פלטפורמות...

אקולוגז, המפעל הצעיר מבקעת הירדן שישים קץ לעשן שריפות הגזם החקלאי

ד"ר נדב זיו, מנכ"ל אור פחם הארץ, מנהל מו"פ חברות פארק אור

תשמעו נתון מדהים, בשנת 2017 התקבלו במשרד להגנת הסביבה יותר מ-5,000 פניות בנוגע למפגעי זיהום אוויר כתוצאה משריפות פסולת והמספר הזה עולה משנה לשנה...

תרומת התקינה לשימוש חוזר במים

ד"ר גלעד גולוב, מנכ"ל מכון התקנים הישראלי

המחסור במים מוכר כיום כסיכון בעל סבירות גבוהה ביותר להשפיע באופן שלילי על החברה העולמית, וככזה שיש לטפל בו בדחיפות...

חשיבות עריכת תכנית אכיפה פנימית לתאגיד נוכח המגמות המשפטיות באכיפת דיני הסביבה

עו"ד איל עופר, ראש תחום איכות סביבה וקיימות, משרד תדמור לוי ושות'

ביום 2 באוקטובר 2019 פורסמה הנחית פרקליט המדינה מס' 1.14 בדבר "מדיניות התביעה בהעמדה לדין פלילי וענישה של תאגיד"...

רבותיי- מהפך!
מהפכת האוטומציה של השדות הסולאריים כבר כאן!

ז'אן סממה, מנכ"ל אקופיה

בשנים האחרונות אנחנו עדים למהפכה המתרחשת בתעשיית האנרגיה העולמית. שחקני אנרגיה מובילים מרחיבים את יישום הטכנולוגיה הפוטוולטאית...

דן ליכטמן-מנכ"ל חברת פארק אריאל שרון:

"פארק אריאל שרון הוא תבנית נוף מולדתנו. הוא מהווה סמל לתיקון סביבתי ושיקום אקולוגי, מייצג עקרונות של צדק חברתי...

מיחזור כימי VS מיחזור מתקדם

מיחזור כימי מהווה נדבך חשוב בארגז הכלים של לוחמי איכות הסביבה. כטכנולוגיה משלימה למיחזור מכאני, היא תורמת לפתרון מגפת פסולת הפלסטיק העולמית.

המרכז להתייעלות במשאבים | שנת פעילות ראשונה

מצד אחד, פיתוח כלכלי הינו יעד חשוב בתעשייה, במיוחד בתעשייה היצרנית הישראלית המתאפיינת בפריון עבודה נמוך...

האם אנו ערוכים למשבר הבא? המהלכים להפיכת ה-ESG מהיערכות לסיכוני אקלים וסביבה לרגולציית חובה

שינוי האקלים והסיכון הסביבתי צובר תאוצה כגורם משמעותי בעיניהם של  משקיעים ובעלי עניין נוספים...